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Vermieter hat ohne Kündigungsgrund kein Sonderkündigungsrecht nach 30 Jahren bei dauerhaftem Ausschluss des Kündigungsrechts

Wenn die Mietvertragsparteien einen dauerhaften Kündigungsausschluss vereinbart haben, kommt eine Sonderkündigung nach 30 Jahren unter entsprechender Anwendung des § 544 BGB nicht in Betracht, wenn kein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt. So entschied das Landgericht Berlin II (Az. 65 S 189/23).

Im Jahr 1992 kam es über eine Wohnung zum Abschluss eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit. Die Mietvertragsparteien vereinbarten dabei im Rahmen einer Zusatzvereinbarung, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nicht gekündigt werden kann. Nachdem auf Seiten des Vermieters ein Wechsel stattgefunden hatte, kündigte der neue Vermieter im Oktober 2022 das Mietverhältnis. Da sich die Mieterin weigerte die Kündigung zu akzeptieren, erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Seiner Auffassung nach habe die Kündigung auf § 544 BGB gestützt werden können. Der Kündigungsausschluss sei so zu behandeln, als ob das Mietverhältnis für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Mieterin.

Das Landgericht Berlin II gab der Mieterin Recht. Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, denn seine Kündigung sei unwirksam. Sie habe nicht unmittelbar auf § 544 BGB gestützt werden können, da kein befristeter Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wurde. Vielmehr liege ein Vertrag vor, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Solche Verträge können nicht gestützt auf § 544 BGB gekündigt werden, selbst wenn sie länger als 30 Jahre laufen. Soweit eine Kündigung in entsprechender Anwendung des § 544 BGB für möglich erachtet werde, bedürfe es dennoch eines Kündigungsgrundes. Ein Mietverhältnis könne nicht einfach nach Ablauf von 30 Jahren ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.